Wet Waardering onroerende zaken (WOZ)

 

Introductie

Informatie over de Wet Waardering onroerende zaken (WOZ)

Beschrijving

Gemeenten, waterschappen en de rijksbelastingdienst gebruiken voor de belastingheffing van onroerende zaken de waarde die hiervoor is vastgesteld op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ). In deze wet is vastgelegd dat de gemeente verantwoordelijk is voor de taxatie van alle onroerende zaken zoals woningen, bedrijfs- en winkelpanden, bouwkavels en onbebouwde percelen grond (uitgezonderd vrijgestelde percelen, zoals bijvoorbeeld agrarische grond). De WOZ-waarde wordt elk jaar opnieuw vastgesteld. De waardepeildatum ligt één jaar voor de ingangsdatum.

Bij de taxaties wordt de economische waarde vastgesteld. Dat is de prijs die een pand bij verkoop in ongebruikte staat oplevert, zonder rekening te houden met eventuele zakelijke beperkingen (bijv. vruchtgebruik) en/of persoonlijke rechten (bijv. huur). Als belanghebbende krijgt u de waardegegevens (WOZ-waarde) door middel van een beschikking. Deze beschikking staat vermeld op de aanslag gemeentelijke belastingen.

Als u na 1 januari van een belastingjaar eigenaar en/of gebruiker bent geworden van een onroerende zaak heeft u geen WOZ-beschikking ontvangen. Dit omdat degene die op 1 januari van een belastingjaar eigenaar en/ of gebruiker is de WOZ-beschikking voor het hele belastingjaar ontvangt. Wilt u toch een WOZ-beschikking ontvangen dan kunt u contact opnemen met team Belastingen. U kunt dan om een WOZ-beschikking vragen die de waarde van uw pand vermeld. Als u denkt dat de waarde niet juist is vastgesteld, dan kunt u binnen zes weken na de dagtekening van de WOZ-beschikking bezwaar maken.  

Bezwaar maken

Het bezwaarschrift kunt u indienen bij: De heffingsambtenaar van de gemeente Oude IJsselstreek, Postbus 42, 7080 AA Gendringen of per e-mail naar belastingen@oude-ijsselstreek.nl.

U kunt een bezwaar tegen de waarde indienen als u:

  • van mening bent dat de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld of;
  • van mening bent dat de WOZ-beschikking niet voor u bestemd is of;
  • van mening bent dat de omschrijving van de onroerende zaak niet klopt.


Mocht u een taxatieverslag hebben opgevraagd, dan blijft de termijn van zes weken voor het indienen van bezwaren toch doorlopen. Als de termijn voor het indienen van bezwaar bijna is verstreken en het is voor u niet duidelijk of u bezwaar wilt maken tegen de beschikking, dan bestaat de mogelijkheid om een bezwaarschrift in te dienen zonder dat u de reden aangeeft (een pro forma bezwaarschrift). De motivatie kan dan op een later tijdstip worden ingezonden. U ontvangt dan van de gemeente een brief waarin de termijn wordt genoemd waarbinnen u uw bezwaarschrift kunt motiveren. Als u een pro forma bezwaarschrift heeft ingediend en u bent het uiteindelijk toch met de waarde eens, dan kunt u het pro forma bezwaarschrift alsnog intrekken. 

Een bezwaarschrift moet voldoen aan de volgende eisen:

  • Het moet geschreven zijn in de Nederlandse taal;
  • Het moet een dagtekening hebben;
  • Het moet het aanslagnummer bevatten;
  • Voorzien zijn van uw naam en adres;
  • Het bezwaarschrift moet voorzien zijn van een omschrijving. In deze omschrijving schrijft u waarom u het niet eens bent met de aanslag of WOZ-waarde. Bijvoorbeeld omdat u geen eigenaar meer bent van een pand of omdat volgens u de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld omdat er sprake is van achterstallig onderhoud. Probeer hierbij zoveel mogelijk bijlagen bij te voegen die uw bezwaar onderbouwen, zoals een taxatierapport, een beëindiging van de huurovereenkomst of een koopakte. Dat bevordert namelijk de snelheid van de behandeling van uw bezwaarschrift. In verband met de afhandeling van uw bezwaar is het praktisch om uw telefoonnummer te vermelden in uw bezwaarschrift.

Uw bezwaar tegen de aanslag moet binnen zes weken na de dagtekening van de aanslag door het team belastingen ontvangen zijn. Van deze ontvangst van het bezwaar ontvangt u altijd een schriftelijke bevestiging. Het bezwaar tegen de aanslag moet door de belanghebbende zelf worden ingediend. Als u iemand wilt machtigen om bezwaar voor u te maken stuur dan een door uzelf opgestelde en ondertekende machtiging mee met uw bezwaarschrift. Een gelijktijdig met het bezwaar toegezonden machtiging bevordert de snelheid van behandeling van het bezwaar.


Een bezwaar dat niet aan deze eisen voldoet, zal niet-ontvankelijk verklaard worden. Dit houdt in dat uw bezwaar niet zal worden behandeld.

U kunt voor uw bezwaar ook gebruik maken van dit formulier.  Bezwaarschrift WOZ-beschikking

Dit formulier kunt u terugzenden naar de gemeente Oude IJsselstreek,
t.a.v. de heffingsambtenaar, Postbus 42, 7080 AA GENDRINGEN of per e-mail naar belastingen@oude-ijsselstreek.nl


Een WOZ bezwaar laten indienen door no cure no pay bureau

De laatste tijd verschijnen in de pers regelmatig berichten over bureaus en makelaars die zich opwerpen als belangenbehartiger voor de burger bij de bezwarenafhandeling Wet Waardering onroerende zaken. Argumenten zoals: "WOZ-waarde te hoog? Wij maken gratis bezwaar voor u!" worden aangehaald om hen kosteloos (no cure no pay) in te schakelen voor het indienen van een bezwaarschrift. Het klinkt mooi, maar hoe werkt het nu eigenlijk?

Het is belangrijk om te weten dat deze bureaus en makelaars voor zaken waarbij het bezwaar is toegekend en de WOZ-waarde is gewijzigd, de volgende door regelgeving vastgestelde kostenvergoeding van de gemeente krijgen:

  • Vergoeding voor het indienen bezwaarschrift € 249,-
  • Vergoeding voor het bijwonen hoorzitting € 249,-
  • Vergoeding voor het indienen taxatierapport, minimaal€ 242,-
  • De totale vergoeding aan bureau/makelaar komt daarmee op € 740,-

In de praktijk komt het er op neer dat als in een bezwarenprocedure in 2018 de WOZ-waarde van een woning met € 10.000,- wordt aangepast, dit een vermindering van de aanslag oplevert van € 16,-. Het bureau of makelaar krijgt vervolgens voor zijn werkzaamheden een bedrag van € 740,- uitbetaald. Deze door de gemeente verstrekte kostenvergoedingen worden meegenomen in de tariefbepaling van de onroerende zaakbelastingen voor het navolgende belastingjaar. Uiteindelijk worden alle belastingbetalers met deze nieuwe belastingtarieven geconfronteerd.
De gemeente doet haar best de WOZ-waarde zo nauwkeurig mogelijk te bepalen. Als u van mening bent dat de gemeente een fout heeft gemaakt, kunt u dit eenvoudig via een bezwaarschrift aan de gemeente kenbaar maken. De gemeente wil net als u graag dat de WOZ-waarde klopt. Wij hebben er geen enkel belang bij om de WOZ-waarde te hoog vast te stellen. Maar waar gewerkt wordt, kunnen fouten gemaakt worden. Als blijkt dat wij een fout hebben gemaakt bij het vaststellen van uw WOZ-waarde passen we deze graag voor u aan.

Bijzonderheden

Voor meer informatie of vragen kunt u terecht bij het team Belastingen, via telefoon (0315) 292 292 of per e-mail: belastingen@oude-ijsselstreek.nl.

Wilt u uw taxatieverslag en aanslag via internet inzien? Kijkt u dan hier voor meer informatie.

Veelgestelde vragen

Hoe vraag ik mijn taxatieverslag op? 

U kunt via internet het taxatieverslag opvragen. U moet dan inloggen met uw BSN-nummer (voorheen sofi-nummer) en met het aanslagnummer dat op de aanslag van 2018 vermeld staat.  
U kunt uw taxatieverslag ook opvragen door een e-mail te sturen aan belastingen@oude-ijsselstreek.nl. Als u in deze e-mail uw naam, adres, geboortedatum, BSN-nummer (voorheen sofinummer) en het adres van het door u gewenste taxatieverslag vermeld, sturen wij u een taxatieverslag. U kunt het taxatieverslag natuurlijk ook telefonisch opvragen via telefoonnummer (0315) 292 292.

Alleen een belastingplichtige kan een taxatieverslag opvragen. De belastingplichtige is degene die de aanslag heeft ontvangen, dit is de eigenaar en/of gebruiker van een pand. U moet dus inloggen met het BSN-nummer en het aanslagnummer van de persoon wiens naam op de aanslag is vermeld.


Hoe kom ik als bedrijf aan het taxatieverslag? 

Als de aanslag op naam staat van een bedrijf, dan kunt u hier inloggen met gegevens die op de aanslag 2018 vermeld staan. Dit zijn: het aanslagnummer en het aanslagbedrag. 
U kunt uw taxatieverslag ook opvragen door een e-mail te sturen aan belastingen@oude-ijsselstreek.nl. Wilt u in deze e-mail uw naam, adres, bedrijfsnaam, woz-objectnummer en het adres van het door u gewenste taxatieverslag vermelden? Op uw aanslag kunt u het woz-objectnummer vinden.
U kunt het taxatieverslag natuurlijk ook telefonisch opvragen via telefoonnummer (0315) 292 292.


Hoe vraag ik een kopie van mijn WOZ-beschikking/aanslag op?

U kunt via internet een kopie van de WOZ-beschikking/aanslag opvragen. U moet dan inloggen met uw BSN-nummer (voorheen sofi-nummer) en uw aanslagnummer. U kunt dan de gegevens inzien van de belastingjaren 2018, 2017, 2016 en voorgaande jaren.
U kunt ook een e-mail sturen aan belastingen@oude-ijsselstreek.nl. Als u in deze e-mail uw naam, adres, geboortedatum en BSN-nummer (voorheen sofinummer) vermeld, sturen wij u de gegevens toe. 

Als u zich heeft aangemeld op www.mijn.overheid.nl voor de berichtenbox dan kunt u uw aanslag daar ook zien. U moet daar inloggen met uw DigiD.

Alleen een belastingplichtige kan een kopie WOZ-beschikking/aanslag opvragen. De belastingplichtige is degene die de aanslag heeft ontvangen, dit is de eigenaar en/of gebruiker van een pand. U moet dus inloggen met het BSN-nummer en het aanslagnummer van de persoon wiens naam op de aanslag is vermeld. U kunt natuurlijk ook telefonisch een kopie van uw WOZ-beschikking/aanslag  opvragen via telefoonnummer (0315) 292 292. 


Wat is een taxatieverslag?

Een taxatieverslag is geen taxatierapport, zoals u dat van een makelaar kent. Het taxatieverslag bevat minder gegevens en is eenvoudig van opzet. Op het taxatieverslag ziet u de gegevens van uw woning zoals ze bij ons bekend zijn. Hierop staat onder andere het type woning, de inhoud, de grondoppervlakte en het bouwjaar vermeld. Verder staat op het taxatieverslag een onderbouwing van de woz-waarde van uw woning. Deze onderbouwing is de vermelding van een aantal vergelijkbare woningen dat verkocht is rond de waardepeildatum. De vergelijkbare woningen hoeven niet identiek te zijn aan uw woning. 


Hoe is de WOZ-waarde tot stand gekomen?

Bij het bepalen van de WOZ-waarde voor het belastingjaar 2018 is uitgegaan van het bedrag dat de woning zou opbrengen op de waardepeildatum (1 januari 2017) wanneer het leeg verkocht zou zijn en onmiddellijk in gebruik zou kunnen worden genomen. Dit is de vrije verkoopwaarde van de woning. Met huur, verhuur, hypotheken en andere zakelijke rechten (zoals bijv. erfpacht) wordt bij de woz-waardering geen rekening gehouden. 
Het bepalen van de waarde van woningen gaat veelal op geautomatiseerde, modelmatige wijze. Dit gebeurt door de verkoopcijfers van vergelijkbare woningen in de gemeente te analyseren en te vergelijken. De waarden van de overige woningen van hetzelfde type worden daarvan afgeleid. Nadat de taxatiewaarden op een geautomatiseerde wijze zijn bepaald is een nadere controle uitgevoerd op de juistheid van deze gegevens. Een deel van deze controle heeft plaats gevonden met de bij de gemeente bekende gegevens. Verder is een aantal woningen ter plaatse gecontroleerd. 


WOZ-waardeloket.nl

Vanaf 1 oktober 2016 is de landelijke overheid gestart met het woz-waardeloket. Via de website woz-waardeloket.nl kunt u de WOZ-waarde van een woning opvragen bijvoorbeeld om deze te vergelijken met andere woningen. Het loket is een centrale voorziening, zodat iedereen WOZ-waarden van woningen door het hele land kan opvragen. De gegevens kunt u daar gratis raadplegen.


Hoe wordt de inhoud van mijn woning bepaald? 

De bruto inhoud van een woning is door de gemeente in het verleden geïnventariseerd aan de hand van bouwtekeningen en/of opname ter plaatse. Bruto betekent dat de buitenmaten van uw woning en de nokhoogte bepalend zijn voor de inhoudsberekening. 
 


Hoe kan ik bezwaar maken tegen de aanslag en WOZ-beschikking? 

Als u het niet eens bent met de opgelegde belastingaanslagen of de WOZ-beschikking, kunt u binnen zes weken na de dagtekening van het aanslagbiljet een bezwaarschrift indienen. Dit moet u richten aan de heffingsambtenaar van de gemeente Oude IJsselstreek, Postbus 42, 7080 AA Gendringen. Of u kunt een e-mail sturen naar belastingen@oude-ijsselstreek.nl 


Aan welke eisen moet een bezwaarschrift voldoen?

Een bezwaarschrift moet voldoen aan de volgende eisen:
-het moet geschreven zijn in de Nederlandse taal
-het moet een dagtekening hebben
-het moet een aanslagnummer bevatten
-het moet voorzien zijn van uw naam en adres en
-het moet voorzien zijn van een omschrijving.

In de omschrijving schrijft u waarom u het niet eens bent met de aanslag of WOZ-waarde. Bijvoorbeeld omdat u geen eigenaar meer bent van een pand of dat volgens u de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld omdat er sprake is van achterstallig onderhoud. Probeer hierbij zoveel mogelijk bijlagen bij te voegen die uw bezwaar onderbouwen, zoals bijvoorbeeld een taxatierapport, een beëindiging van de huurovereenkomst of een koopakte. Dat bevordert namelijk de snelheid van de behandeling van uw bezwaarschrift. In verband met de afhandeling van uw bezwaar is het praktisch om uw telefoonnummer te vermelden in het bezwaarschrift. U kunt hier een bezwaarformulier downloaden:  Bezwaarschrift WOZ-beschikking

Uw bezwaar tegen de aanslag moet binnen zes weken na dagtekening van de aanslag door het team belastingen ontvangen zijn. Van ontvangst van het bezwaar ontvangt u altijd een schriftelijke bevestiging. Het bezwaar tegen de aanslag moet door de belanghebbende zelf worden ingediend. Als u iemand wilt machtigen om bezwaar voor u te maken stuur dan een door uzelf opgestelde en ondertekende machtiging mee met uw bezwaarschrift. Een gelijktijdig met het bezwaar toegezonden machtiging bevordert de snelheid van behandeling van het bezwaar.

U ontvangt op uw bezwaarschrift altijd een schriftelijke uitspraak. Als uw bezwaar wordt afgewezen, kunt u hiertegen in beroep gaan bij de Rechtbank in Zutphen.


Geldt er voor het indienen van een bezwaarschrift een drempel? 

Sinds oktober 2010 geldt er geen drempelbedrag meer voor het indienen van een bezwaarschrift.


Uitstel van betaling in verband met bezwaar. 

Als u een bezwaarschrift indient betekent dit niet dat u automatisch uitstel van betaling krijgt. U kunt in uw bezwaarschrift wel een verzoek doen om uitstel van betaling. Geeft u dan aan voor welk bedrag op de aanslag u uitstel wenst. Doet u dit niet, dan moet u de aanslag normaal betalen. In het geval dat uw bezwaarschrift gegrond is en tot een vermindering van de aanslag leidt, storten wij het teveel betaalde bedrag automatisch terug op uw rekeningnummer.
 


Waarvoor gebruikt de gemeente de WOZ waarde?

De gemeente gebruikt de WOZ-waarde voor de heffing van de Onroerende-zaakbelastingen (OZB). De OZB wordt geheven van de eigenaren van woningen en niet-woningen en van de gebruikers van niet-woningen. Gebruikers van woningen krijgen sinds 2006 geen aanslag OZB meer. De OZB wordt berekend naar een percentage van de WOZ-waarde. Dit percentage verschilt per gemeente. De WOZ-waarde wordt door de gemeente doorgegeven aan het Waterschap en de Rijksbelastingdienst. Zij gebruiken de WOZ-waarde ook voor het heffen van belastingen. Het waterschap gebruikt de WOZ-waarde voor de aanslag watersysteemheffing gebouwd. De Rijksbelastingdienst gebruikt de WOZ-waarde onder andere voor de berekening van het eigenwoningforfait en de erf-en schenkbelasting.
 


Hoe lang geldt de waarde op de WOZ-beschikking? 

De WOZ-waarde op de WOZ-beschikking geldt voor één kalenderjaar. Voor het kalenderjaar 2018 ontvangt u een WOZ-beschikking waarin de waarde naar de waardepeildatum 1 januari 2017 is bepaald. De waarde in de beschikking staat voor dit kalenderjaar vast en verandert dit jaar niet meer met prijsstijgingen of prijsdalingen op de huizenmarkt. Veranderingen in de huizenmarkt zijn pas van invloed op de WOZ-waarde van het volgende kalenderjaar. 
De situatie-toestand per 1 januari 2018 is bepalend. Verbouwingen en/of slopen worden meegetaxeerd in de WOZ-waarde van het belastingjaar 2018. Indien uw woning in 2017 is verbouwd kan dit dus betekenen dat uw WOZ-waarde per 1 januari 2018 hoger is. U ontvangt dan een WOZ-beschikking voor uw woning zoals die er op 1 januari 2018 staat. De woning is wel gewaardeerd naar het waardepeil van 1 januari 2017.
 


Kan ik de WOZ-waarde ook voor iets anders gebruiken? 

Ja, u kunt de WOZ-waarde onder andere voor de aanvraag van een hypotheek gebruiken. Een aantal banken accepteert dat. Daarnaast accepteert een aantal verzekeringsmaatschappijen de WOZ-waarde voor premieberekening van de opstalverzekering en inboedelverzekering. 
 


Vanaf welke datum geldt de waarde op de nieuwe WOZ-beschikking? 

De nieuwe WOZ-beschikking die u in 2018 heeft ontvangen, geldt voor het belastingjaar 2018.  Deze nieuwe WOZ-waarde dient u te gebruiken bij uw aangifte inkomstenbelasting 2018. Voor de aangifte inkomstenbelasting 2017 dient u nog de WOZ waarde te vermelden die vastgesteld is per waardepeildatum 1 januari 2016. Deze waarde staat vermeld op de aanslag gemeentelijke belastingen 2017. U kunt uw belastingaanslagen en taxatieverslagen van de belastingjaren 2018, 2017, 2016 en voorgaande jaren inzien en downloaden in het digitaal belastingloket op de site van de gemeente.


Wat betekent de nieuwe WOZ-waarde van uw eigen woning voor de inkomstenbelasting? 

Een eigen woning die als hoofdverblijf wordt gebruikt valt in box 1 van de inkomstenbelasting. Als u een eigen woning heeft, moet u een bepaald bedrag als inkomen op uw aangifte inkomstenbelasting aangeven, het zogenaamde eigenwoningforfait (voorheen huurwaardeforfait). Het eigenwoningforfait is een bedrag dat afhankelijk is van de waarde van de woning. Voor het bepalen van de waarde van de eigen woning gaat u uit van de WOZ-waarde. De nieuwe WOZ-waarde met waardepeildatum 1 januari 2017 dient u te gebruiken bij uw aangifte inkomstenbelasting 2018. Voor de aangifte inkomstenbelasting 2017 dient u nog de WOZ waarde te vermelden die vastgesteld is per waardepeildatum 1 januari 2016. Deze waarde is vermeld op de aanslag gemeentelijke belastingen 2017.  


Hoeveel is het eigenwoningforfaitpercentage van de WOZ-waarde van de eigen woning?

Het forfaitpercentage van de WOZ-waarde van de eigen woning bedraagt in 2018: 

Als de WOZ-waarde meer is dan maar niet meer dan bedraagt het forfaitpercentage
- € 12.500 nihil
​€ 12.500 € 25.000

0,25%

€ 25.000  € 50.000 

0,40%

€ 50.000  € 75.000  0,55% 
€ 75.000 € 1.060.000 0,70% 
​€ 1.060.000

en hoger

€ 7.420 plus 2,35% van de eigenwoning waarde voor zover deze uitgaat boven € 1.060.000

Voor de heffing van de inkomstenbelasting in 2018 wordt het eigenwoningforfait gebaseerd op de WOZ-waarde met peildatum 1 januari 2017.