Uitgifteprocedure maatschappelijk vastgoed Wesenthorst

De gemeente Oude IJsselstreek werkt aan de herontwikkeling van de voormalige middelbare school ‘Wesenthorst. Het plangebied ligt tussen de Debbeshoek, Weg Achter de Blenk, Middelgraaf en Heggenseveld in Ulft. In het plangebied bevindt zich bebouwing in de vorm van een voormalig schoolgebouw met bijbehorende gebouwen (zie afbeelding 1). Het gehele plangebied is in eigendom van de gemeente. De gemeente beoogt een herontwikkeling die voorziet in ongeveer 140 woningen, een Integraal Kindcentrum (IKC) en een maatschappelijke voorziening. 

Met deze uitgifteprocedure worden bouwdelen A&B (voormalige gymzalen) aangeboden. De gemeente geeft zo ruimte aan een maatschappelijke organisatie om een plek te creëren voor het uitvoeren van maatschappelijke activiteiten. De gemeente wil ook ruimte bieden voor aan de maatschappelijke functie ‘ondergeschikte’ horeca. De horecafunctie kan een bredere publiekstrekkende rol hebben. 

Bouwdelen A&B worden als één af te nemen project aangeboden. Uitgangspunt is dat deze verbouwd worden en zo geschikt gemaakt voor een maatschappelijke functie. Het is ook bespreekbaar om niet de volledige bouwdelen, maar een kleiner deel te laten staan, om vervolgens te verbouwen. Het is eveneens bespreekbaar om de bestaande bouwdelen geheel te slopen, en vervangende nieuwbouw te plegen. Dit op hetzelfde plot als de bestaande bouwdelen A&B met maximaal eenzelfde oppervlak (1.800 m2). 

Bent u geïnteresseerd om deze bouwdelen te verkrijgen (kopen), te ver- of nieuw te bouwen en te exploiteren als maatschappelijk vastgoed, lees dan verder onder welke voorwaarden dit mogelijk is.

De functie (bestemming) van bouwdelen A&B ligt vast in het omgevingsplan ‘de Blenk, Plan van Uitwerking B, Scholengemeenschap’ dat onherroepelijk is per 3 mei 1983 en betreft de functie ‘openbare en bijzondere bebouwing’. Het geldende omgevingsplan is te raadplegen via het Omgevingsloket. Voor de bouwdelen A&B is de functie passend voor de gewenste maatschappelijke activiteiten, met uitzondering van de ondergeschikte horecafunctie waaraan de gemeente ruimte wil bieden. 

Om de bouw van woningen en een IKC mogelijk te maken stelt de gemeente een omgevingsplan op. 
Als door de verkrijgende partij van bouwdelen A&B gewenst, wordt in dit omgevingsplan de ondergeschikte horecafunctie meegenomen. Het is ook mogelijk om als verkrijgende partij hiervoor een eigen separate procedure te doorlopen. Deze laatste optie geeft meer regie over de planning hiervan, er worden in dat geval leges in rekening gebracht. 

Als onderdeel van het omgevingsplan maakt de gemeente ook een beeldkwaliteitsplan. Hierin worden criteria opgenomen voor de uitstraling en materialisatie van de gebouwen en inrichting van de openbare ruimte. Het beeldkwaliteitsplan dient als borging voor een uniforme uitstraling van de gebouwen en openbare ruimte. Zodra het beeldkwaliteitsplan gereed is wordt dit verstrekt aan de verkrijgende partij. De nieuwe gevel en direct omliggende buitenruimte van het maatschappelijk vastgoed moet aan het beeldkwaliteitsplan. Een en ander wordt getoetst door de Commissie ruimtelijke kwaliteit (welstandscommissie) voorafgaand aan het verlenen van de benodigde omgevingsvergunning. De omgevingsvergunning voor de gevel dient te worden aangevraagd door de verkrijgende partij, hiervoor worden leges in rekening gebracht. 

De gemeente sluit daarnaast een nadeelcompensatieovereenkomst (voorheen: planschade) met de verkrijgende partij. Er is geen risicoanalyse gemaakt voor het maatschappelijk vastgoed. De verkrijgende partij kan hiertoe overgaan op eigen initiatief.

Bouwdelen A&B worden in de huidige staat aangeboden onder voorbehoud van de hiervoor gemelde sloop (losmaken van de overige bouwdelen). De koopprijs voor bouwdelen A&B bedraagt ten minste € 335.000,-, exclusief kosten koper . Het betreft bestaande bouw en er is hier sprake van overdrachtsbelasting. Dit bedrag is gebaseerd op een taxatie, maar deze taxatie kan niet worden aangemerkt als bouwkundig/technisch onderzoek. De gemeente heeft een asbestinventarisatie laten uitvoeren, in bouwdelen A&B is hierbij geen asbest gevonden. Het gaat om een visuele inventarisatie, dit maakt dat niet volledig uit te sluiten is dat er bij hak/breekwerk tijdens de sloop of verbouw alsnog asbest wordt aangetrokken. Het dak en de overige bouwkundige elementen zijn niet specifiek geïnspecteerd.

Het openbaar gebied binnen het totale plan, waarin ook bouwdelen A&B zich bevinden, komt voor rekening en risico van de gemeente. Parkeren maakt deel uit van het openbaar gebied, dit blijft ook na de herontwikkeling in eigendom en beheer van de gemeente. Er worden aan de maatschappelijke voorziening geen specifieke eigen parkeerplaatsen toegekend, wel is er in de parkeerbalans voor de totale herontwikkeling rekening gehouden met de parkeerbehoefte van de maatschappelijke voorziening. Op deze manier stimuleren we dubbelgebruik van de aanwezige parkeerplaatsen en beperken we verharding tot een minimum.  De nutsvoorzieningen van de bouwdelen (water, elektra en gas) maken in de huidige situatie gebruik van de centrale installaties van de Wesenthorst. De bouwdelen worden hiervan ‘losgemaakt’. Dit betekent dat de bouwdelen als zgn. ‘niet-verwarmde ruimte’ wordt aangeboden en dat de verkrijgende partij zelf tijdig zorg dient te dragen voor het aanvragen, (laten) aanleggen en aansluiten van kabels en leidingen. Voor de nutsvoorzieningen.

Als u vragen heeft over het plan en de uitgifteprocedure kunt u telefonisch contact opnemen met dhr. T. van Rijbroek (projectleider Wesenthorst) via nummer (0315) 292 292, of via het e-mailadres kavelverkoop@oude-ijsselstreek.nl en via de website van de gemeente (www.oude-ijsselstreek.nl). Aan informatie via andere kanalen kunnen geen rechten worden ontleend. Het indienen van de inschrijving kan uitsluitend via het hierboven vermelde emailadres.

In te dienen stukken

Voor deelname aan de verkoopprocedure dient de geïnteresseerde de gevraagde stukken uiterlijk op 1 augustus 2025 via het emailadres kavelverkoop@oude-ijsselstreek.nl in te dienen. Inschrijvingen die na deze datum binnen komen worden niet in behandeling genomen.

Geïnteresseerden dienen de volgende stukken in te leveren:

• Een ingevuld en ondertekend inschrijfformulier (bijlage 1);
• Een ingevuld biedingsformulier (bijlage 2);
• Beschrijving van de maatschappelijke activiteiten en de daarvan verwachte maatschappelijke impact;
• Plan van aanpak voor de verbouwing (of nieuwbouw);
• Model (toelichting) op realisatie- en meerjarige exploitatie van de bouwdelen.

Voorwaarden

• Om voor deze verkoop in aanmerking te komen dient een geïnteresseerde partij aan te tonen geschikt te zijn voor de realisatie en exploitatie van maatschappelijk vastgoed en over voldoende bevoegdheden en financiële draagkracht te beschikken.
• Geïnteresseerde kan een bankgarantie (waarborgsom) overleggen ter hoogte van 10% van de koopsom;
• Het inschrijfformulier dient ingevuld te worden door een vertegenwoordigingsbevoegd persoon;
• Inschrijver dient te zijn ingeschreven in het handelsregister van de Kamer van Koophandel;
• De gemeente maakt bij de uitgifteprocedure gebruik van de Wet Bevordering Integriteitsbeoordelingen door het Openbaar Bestuur (Wet Bibob). Op grond van artikel 1 jo. Artikel 5a Wet Bibob heeft de gemeente het recht om bij vastgoedtransacties een Bibob-toets te laten uitvoeren. Wanneer uit een Bibob-toets of Bobo-advies blijkt dat er een grote mate van gevaar bestaat dat de voorgenomen vastgoedtransacties mede zal worden gebruikt om crimineel voordeel te benutten, dat er met de onroerende zaak strafbare feiten zullen worden gepleegd of ter verkrijging of behoud van de vastgoedtransactie een strafbaar feit is gepleegd (artikel 9 lid 3 onder a, b en c Wet Bibob), zal de geïnteresseerde worden uitgesloten.

Uitsluitingsgronden

• De geïnteresseerde heeft stukken of gegevens achtergehouden of is niet in staat gebleken om die stukken of gegevens te overleggen die nodig zijn om te toetsen of er wordt voldaan aan de geschiktheidseisen en de gunningscriteria. Bijvoorbeeld wanneer het inschrijfformulier niet volledig door de geïnteresseerde is ingevuld;
• Per concern mag er één inschrijving zijn. Dit betekent dat er geen extra holdings, beheerbedrijven, dochter of zustervennootschappen van de betreffende geïnteresseerde mogen inschrijven.
• De bedoeling is dat de verkoop plaatsvindt ten behoeve van eigen gebruik. De geïnteresseerde verstoort of vervalst de mededinging, bijvoorbeeld door de bouwdelen A&B te kopen met als doel deze binnen een afzienbare tijd door te verkopen. 
• De geïnteresseerde verstoort of vervalst eveneens de mededinging als hij bijvoorbeeld voorafgaand aan de afspraken (financiële) afspraken maakt met derde partijen waardoor er een oneerlijke procedure ontstaat.

Wanneer inschrijfformulieren met bijlagen zijn ontvangen en de termijn voor het indienen daarvan is gesloten, worden deze documenten getoetst door een beoordelingscommissie. De inschrijvers worden uitgenodigd hun plan te presenteren aan de beoordelingscommissie. Biedingen die niet voldoen aan de eisen worden niet in behandeling genomen. Wanneer meerdere inschrijvingen voldoen aan de gestelde eisen stelt de beoordelingscommissie een schriftelijk advies op, naar welke inschrijving hun voorkeur naar uitgaat. De beoordelingscommissie zal hierbij selecteren op de inschrijving waarvan verwacht wordt dat deze de meest maatschappelijke impact heeft. Alle inschrijvingen zullen schriftelijk op de hoogte worden gebracht van de resultaten van de beoordeling.

De beoordelingscommissie bestaat uit:

• Projectleider Wesenthorst;
• Adviseur ruimtelijke ontwikkeling;
• Adviseur omgevingsvergunning;
• Adviseur grondzaken;
• Adviseur domein economie en maatschappij.

Deze verkoopprocedure is ter goedkeuring voorgelegd aan het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Oude IJsselstreek. Het college wordt geïnformeerd over het resultaat.Een uit deze procedure voortvloeiende koopovereenkomst dient eveneens ter besluitvorming te worden voorgelegd aan het college van burgemeester en wethouders. Deze besluiten zijn gekoppeld aan het besluitvormingsproces rondom de planologische procedure.

Toewijzingsbesluit

De gemeente neemt een voorlopig toewijzingsbesluit. Alle geïnteresseerden worden gelijktijdig op de hoogte gebracht van dit besluit. Eventueel afgewezen geïnteresseerden ontvangen een gemotiveerd besluit. Men heeft vervolgens 20 kalenderdagen de mogelijkheid om bezwaar te maken tegen dit besluit middels het instellen van een kort geding. Indien men geen bezwaar maakt binnen deze termijn, verliest geïnteresseerde enig recht om op te komen tegen het toewijzingsbesluit. Wanneer de termijn van 20 kalenderdagen is verlopen en er geen bezwaar is ontvangen wordt het voorlopig toewijzingsbesluit definitief.

De gemeente streeft ernaar uiterlijk binnen één maand na de definitieve toewijzing een overeenkomst aan te bieden. Wanneer de winnaar van deze uitgifteprocedure besluit geen overeenkomst met de gemeente aan te gaan dan kan de gemeente ervoor kiezen deze overeenkomst met de nummer twee van geïnteresseerden aan te gaan en zo verder. De gemeente behoudt zich het recht voor om ongeacht de reden niet tot toewijzing over te gaan of de verkoopprocedure tijdelijk of definitief te staken. Deelnemers krijgen geen (schade)vergoeding van de gemaakte kosten. Als de gemeenteraad het benodigde omgevingsplan niet vaststelt en of dit niet onherroepelijk wordt, vervalt de plicht tot afname van de gronden.

Noot

Deze verkoop door de gemeente Oude IJsselstreek is geen aanbestedingsprocedure in de zin van Europese wet- en regelgeving en/of de Aanbestedingswet 2012. Dit betreft een vormvrije verkoopprocedure waarbij de gemeente de algemene beginselen van behoorlijk bestuur in acht neemt.