In artikel 6:45 , derde lid, van de APV is bepaald dat het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Oude IJsselstreek de vergunning weigert of na verstrekking ervan intrekt als naar haar oordeel de woon- en leefsituatie in de omgeving van het kamerverhuurbedrijf op ontoelaatbare wijze nadelig wordt beïnvloed. Of daarvan sprake is, is aan het college van burgemeester en wethouders te beoordelen. Hiervoor gebruikt zij onder meer deze beleidsregels.
Artikel 1 Begrippen
In deze beleidsregels wordt verstaan onder:
- akoestisch onderzoek: een door een akoestisch adviesbureau uitgevoerd onderzoek. Het akoestisch onderzoek moet voldoen aan NEN5077 (metingen) en NEN-EN 12354 deel 1, 2, 3, 4 en 6 (berekeningen);
- flatwoning: elke woning die samen met andere woonruimten c.q. bedrijfsruimten een geheel pand vormt. Hieronder vallen flats, galerij-, portiek-, beneden- en bovenwoningen, appartementen en woningen boven bedrijfsruimten, voor zover deze zijn voorzien van een buiten de bedrijfsruimte gelegen toegangsdeur;
- onzelfstandige woonruimte: woonruimte zonder eigen toegang en waarbij voorzieningen, zoals keuken en badkamer, met bewoners van andere woonruimten worden gedeeld;
- omgeving: de woningen en/of de percelen die direct of indirect grenzen aan het kamerverhuurbedrijf;
- rechthebbende: degene die in het kadaster als eigenaar, erfpachter of houder van het recht van opstal van een woning is geregistreerd;
- verblijfsruimte: een ruimte waar langdurig verbleven kan worden zoals een (gezamenlijke) woonkamer, slaapkamer, kantoor, studiekamer of woonkeuken.
- verkamering: het geheel of gedeeltelijk (doen) gebruiken van een woongebouw voor kamergewijze bewoning. Hieronder wordt ook verstaan het toevoegen van onzelfstandige wooneenheden/kamers aan bestaande situaties van kamergewijze bewoning.
Artikel 2 Werkingsgebied
Het bepaalde in deze regeling is van toepassing op het gehele grondgebied van de gemeente Oude IJsselstreek.
Artikel 3 Gronden tot weigering van de vergunning
- a. Naar aanleiding van de aanvraag van een vergunning wordt op basis van artikel 7a van de Wet Bibob een onderzoek ingesteld en zo nodig wordt ten behoeve van de beslissing op de aanvraag ook een advies als bedoeld in artikel 9 van de Wet Bibob ingewonnen.
b. Een onderzoek als bedoeld in artikel 7a van de Wet en het inwinnen van een advies als bedoeld in artikel 9 kan ook plaatsvinden indien het bestuursorgaan signalen ontvangt waaruit kan worden afgeleid er mogelijk sprake is van gevaar als bedoeld in artikel 3, eerste onder a. of b. van de Wet Bibob.
c. De vergunning kan worden geweigerd of ingetrokken indien gevaar wordt geconstateerd als bedoeld in artikel 3, eerste lid onder a. of b., of artikel 3 lid 6 of artikel 4 van de Wet Bibob. Ook kan een vergunning onder voorschriften als bedoeld in artikel 3 lid 7 worden verleend of kunnen op basis van deze bepaling voorschriften aan een verleende vergunning worden verbonden indien enige mate van gevaar wordt geconstateerd of ernstig gevaar wordt geconstateerd en dat gevaar kan worden weggenomen of voldoende kan worden gereduceerd door het stellen van voorschriften als bedoeld in artikel 3 lid 7 van de wet Bibob.
- Het college weigert de vergunning of trekt deze in als naar zijn oordeel de woon- en leefsituatie in de omgeving van het kamerverhuurbedrijf op ontoelaatbare wijze nadelig wordt beïnvloed.
- Van een ontoelaatbare nadelige beïnvloeding van de woon- en leefsituatie in de omgeving, van het kamerverhuurbedrijf is in ieder geval sprake indien:
a. op eigen terrein geen adequate afsluitbare voorziening voor het deponeren van huishoudelijk afval aanwezig is. Een adequate voorziening voldoet qua omvang en tijdige lediging daarvan waarbij er in ieder geval geen afval naast of buiten de voorziening staat en voorziening is afgesloten voor ongedierte;
b. er geen plaagdierbeheersplan voor het kamerverhuurbedrijf is opgesteld. Het plaagdierbeheersplan dient in ieder geval de volgende onderdelen te bevatten:
1: Opstellen van een monitoringsplan.
2: Een volledige omschrijving van te nemen preventieve maatregelen, inclusie een controleplan op de voortgang van de uitvoering van de preventief te nemen maatregelen.
3: Het opstellen van een bestrijdingsplan m.b.t. reeds aanwezige plaagdieren, gebruikmakend van niet-chemische middelen, inclusief een planning voor het controleren van de bestrijding.
4: In het geval een noodsituatie optreedt: het opstellen van een bestrijdingsplan waarin biociden worden toegepast.
c. op eigen terrein geen adequate voorziening aanwezig is om (brom)fietsen van bewoners te stallen Een adequate voorziening dient minimaal de stalling van (brom)fietsten in de openbare ruimte op plaatsen die daar niet voor zijn ingericht te voorkomen;
d. de verkamering leidt tot een naar het oordeel van het college onaanvaardbare parkeerdruk in de directe omgeving van het perceel;
e. er sprake is van onaanvaardbare geluidhinder. Hiervan is in ieder geval sprake als uit akoestisch onderzoek blijkt dat, ook na het treffen van maatregelen, niet aan de volgende voorwaarden kan worden voldaan:
1. Het volgens NEN 5077 bepaalde karakteristieke lucht-geluidniveauverschil voor de geluidsoverdracht van de verblijfsruimten van het te verkameren (deel van een) gebouw naar een aangrenzende gebruiksfunctie is ten minste 52 decibel (dB);
2. Het volgens NEN 5077 bepaalde gewogen contact-geluidniveau voor de geluidsoverdracht van de verblijfsruimten van het te verkameren (deel van een) gebouw naar een aangrenzende gebruiksfunctie is maximaal 54 dB.;
f. de aanvraag betrekking heeft op een flatwoning;
g. er niet wordt voldaan aan de onderstaande eisen ten aanzien van het gebruik en indeling:
- per persoon is er een minimale totale gebruiksruimte aanwezig van 18m2;
- per persoon is er een bed beschikbaar danwel een tweepersoonsbed per 2 personen;
- een slaapkamer is afsluitbaar en bestemd voor maximaal 2 personen;
- een slaapkamer bestemd voor 1 persoon heeft een minimale oppervlakte van 6m²;
- een slaapkamer bestemd voor 2 personen heeft een minimale oppervlakte van 10m²;
- er maximaal 6 personen zijn aangewezen op een toiletruimte;
- er maximaal 6 personen zijn aangewezen op een badruimte;
- er bij een gecombineerde bad en toiletruimte er maximaal 2 personen zijn aangewezen op de betreffende ruimten;
- er maximaal 10 personen zijn aangewezen op één kookgelegenheid buiten de slaapkamers.
h. De verkamering gelegen is binnen of geraakt wordt door de cirkel met een straal van 40 meter. De straal van 40 meter wordt gemeten vanuit de buitengevel van een bestaand kamersgewijs bewoond pand, een bestaande Logiesfunctie/Inrichting voor nachtverblijf en/of bestaande woning.
Artikel 4 Voorschriften
Het college van burgemeester en wethouders verbindt de volgende voorschriften aan een vergunning:
- De in het akoestisch onderzoek, als bedoeld in artikel 3, aanhef en onder e, van deze beleidsregels, genoemde voorzieningen moeten worden aangebracht voorafgaand aan het afgeven van de exploitatievergunning en duurzaam in stand worden gehouden.
- In het kader van veiligheid en voorkoming van overlast stelt de eigenaar een huishoudelijk reglement met leefregels op en wordt door de eigenaar toegezien op naleving daarvan door de huurders.Het huishoudelijk reglement bestaat tenminste uit regels over het zorgvuldig gebruiken van de woonruimte, hoe bewoners rekening met elkaar en omwonenden moeten houden, veiligheidsvoorschriften, het op een juiste manier scheiden van afval in de daarvoor bestemde afvalbakken indien er geen gebruik wordt gemaakt door een ophaalservice van een extern afvalverwerkingsbedrijf en de gevolgen voor de huurder(s) van het niet naleven het huishoudelijk reglement.
- De woning of het gebouw waarop de aanvraag tot een vergunning betrekking heeft, dient te voldoen aan alle voorschriften met betrekking tot bouw- en brandveiligheid bij kamergewijze verhuur, zoals vastgesteld in het Bouwbesluit 2012 en het Besluit bouwwerken leefomgeving.
Artikel 5 Inhoud van de vergunning
De vergunning bevat in ieder geval:
- de termijn waarbinnen van de vergunning gebruik moet worden gemaakt;
- het aantal onzelfstandige woonruimten dat mag worden gecreëerd, met daarbij het aantal slaapplaatsen per woonruimte;
Artikel 6 Gebondenheid van de vergunning
- De vergunning is persoons- en objectgebonden.
- De vergunning is niet overdraagbaar.
Artikel 7 De tijdsduur van de vergunning
De vergunning geldt voor onbepaalde tijd.
Artikel 8 Hardheidsclausule
Indien vanwege bijzondere omstandigheden een strikte toepassing van het bepaalde in deze beleidsregels naar het oordeel van burgemeester en wethouders zou leiden tot een onredelijke beslissing dan wel situatie, kunnen zij, mits goed gemotiveerd en in het belang van de doelstelling van deze beleidsregels, afwijken van de bepalingen van deze beleidsregels.
Artikel 9 Inwerkingtreding en citeertitel
Deze beleidsregels treden in werking op de dag na publicatie in het gemeenteblad.
Deze beleidsregels kunnen worden aangehaald als: Beleidsregels Exploitatie kamerverhuurbedrijf 2023.
Aldus vastgesteld in de collegevergadering van: 05-09-2023.
Nota van Toelichting
Artikel 1 geeft invulling aan de gebruikte begrippen in deze beleidsregels. Onder het zevende lid verkamering wordt verstaan verhuur van onzelfstandige woonruimte in een woning of gebouw. Dit houdt in dat de kamer geen eigen toegang heeft, geen eigen adres is toegekend in de Basisregistratie Gebouwen en/of dat wezenlijke voorzieningen zoals toilet, badkamer en/of keuken gedeeld worden met andere personen. Onder verkamering wordt niet verstaan een inrichting waarin, in de uitoefening van beroep of bedrijf, de mogelijkheid tot logies/ nachtverblijf wordt geboden, zoals een hotel, pension of bed&breakfast. Kamerverhuur door een ter plekke woonachtige persoon (hospita) is eveneens uitgesloten van de begrippen verkamering en kamerverhuurbedrijf.
Artikel 2 geeft aan dat de beleidsregel werkt voor het gehele grondgebied van de gemeente Oude IJsselstreek. Geldt dit voor bepaalde delen in de gemeente, dan kan dat alleen op een aanwijzingsbesluit. Met het benoemen van de gehele gemeente Oude IJsselstreek voorkomen we dat aanwijzingsbesluiten moeten worden aangepast.
Artikel 3, derde lid onder f bepaalt dat de aanvraag voor een vergunning voor onzelfstandige woonruimte geen betrekking mag hebben op een flatwoning. Het is algemeen bekend dat het toestaan van verkamering in een flatwoning leidt tot woonoverlast. Die overlast kan dan verder gaan dan enkel de naastgelegen percelen, zodat bijna alle bewoners van een flatgebouw overlast kan ondervinden van de verkamering. Het college is van oordeel dat deze situaties op voorhand moeten worden voorkomen. Het voorkomen van dergelijke situaties betekent dat aanvragen die betrekking hebben op een flatwoning op voorhand moet worden geweigerd.
Artikel 3, derde lid onder a. Met het eisen van een adequaat afsluitbare voorziening voor het deponeren van huishoudelijk afval (vuilniszakken e.d.), als bedoeld in artikel 3, derde lid onder a, wordt geregeld dat kamerbewoners op eigen terrein hun huishoudelijk afval kunnen deponeren. Met het begrip adequaat doelt het college op een solide, bruikbare en duurzame voorziening.
Artikel 3 derde lid onder b. Ten behoeve van de woon- en leef kwaliteit en ter voorkoming van ongewenste plaagdieren is het opstellen van een plaagdiebeheersplan verplicht gesteld. Het ontbreken daarvan leidt tot weigeren van de vergunning. Het plaagdierbeheersplan moet in ieder geval omvatten:
- Het verslag van de Preventieve Risico Inventarisatie (PRI);
- De gekozen strategie;
- Het monitoringsplan;
- Omschrijving van de te nemen preventieve maatregelen;
- Een beschrijving van een eventueel noodzakelijk bestrijdingsplan op basis van niet-
chemische middelen; - Een beschrijving van een eventuele bestrijding in geval van een noodsituatie;
- Een planning van de uit te voeren werkzaamheden en preventief te nemen
maatregelen; - Informatie over de leefwijze en biologie van plaagdieren waarop het monitorings- en
eventueel bestrijdingsplan is afgestemd.
Artikel 3 derde lid onder c. Met het eisen van een adequate (brom)fietsenstalling, heeft de bewoner de mogelijkheid om de (brom)fiets op eigen terrein te stallen. Hiermee wordt zo veel mogelijk voorkomen dat (brom)fietsen, bij gebrek van een alternatief op eigen terrein, in de openbare ruimte worden gestald. Met adequaat bedoelt het college dat de (brom)fietsenstalling direct toegankelijk en op een gebruiksvriendelijke manier voor het stallen van (brom)fietsen ingericht moet zijn.
Artikel 3, derde lid onder d geeft aan dat de vergunning wordt geweigerd als dit leidt tot een onaanvaardbare parkeerdruk in de omgeving van het kamerverhuurbedrijf.
Artikel 3, derde lid, onder e regelt de geluidsisolatienorm tussen twee woningen. Burenlawaai kan als zeer hinderlijk worden ervaren. Zeker bij kamerverhuur is het van belang geluidshinder naar de buren te beperken. Uit een rapportage van een erkend bureau dient te worden aangetoond of het pand voldoet aan de norm van tenminste 52 dB luchtgeluidsisolatie naar de naastgelegen woningen, dan wel op welke wijze dit gerealiseerd gaat worden.
Artikel 3 derde lid onder g. Hierin zijn kwaliteitseisen van de huisvesting opgenomen. Deze zorgen voor de gewenste woon- en leef kwaliteit door eisen te stellen aan de beschikbare gebruiksruimte, maar ook door het maximaal aantal gebruikers te regelen van de overige voorzieningen.
Dit artikel regelt de gebruiksruimte per persoon, de indeling van de overige ruimtes en voorzieningen. De gebruiksoppervlakte per persoon is opgerekt van 12m2 naar 18m2. Dit om te voorkomen dat in woningen van bijvoorbeeld 60m2 vijf personen worden gehuisvest. Dergelijke woningen zijn daar niet voor geschikt, aangezien een substantieel gedeelte van de beschikbare ruimte bestaat uit sanitaire en keukenvoorzieningen. Deze ruimtes vallen voor de bewoner ook onder de gebruiksruimte. Dit artikel moet onder meer als volgt worden begrepen. Per slaapkamer is maar één bewoner toegestaan (met uitzondering van de 2 persoons slaapkamer) en dat betekent dat in een reguliere woning met 4 slaapkamers maar vier bewoners zijn toegestaan.
Artikel 3, derde lid onder f en h regelt het niet toestaan van het inrichten van een flatwoning voor kamersgewijze verhuur en bepaalt dat een zelfstandig bewoonde woning niet ingesloten kan worden door twee kamersgewijze bewoonde woningen. En dat niet meer dan twee kamergewijze bewoonde woningen direct naast elkaar kunnen voorkomen. Met deze insluitingsregels kan mogelijk woonoverlast worden beperkt door maximering van naast elkaar gelegen kamerverhuurbedrijven. Ook wordt op deze manier een te vergaande vorm van cumulatie van kamerbewoning zo veel mogelijk voorkomen/beperkt.
Artikel 3, derde lid onder f bepaalt dat de aanvraag voor een vergunning voor onzelfstandige woonruimte geen betrekking mag hebben op een flatwoning. Het is algemeen bekend dat het toestaan van verkamering in een flatwoning leidt tot woonoverlast. Die overlast kan dan verder gaan dan enkel de naastgelegen percelen, zodat bijna alle bewoners van een flatgebouw overlast kan ondervinden van de verkamering. Het college is van oordeel dat deze situaties op voorhand moeten worden voorkomen. Het voorkomen van dergelijke situaties betekent dat aanvragen die betrekking hebben op een flatwoning op voorhand moet worden geweigerd.
Artikel 3, derde lid, onder h bepaalt dat de verkamering niet gelegen mag zijn binnen de cirkel met straal van 40 meter. Als niet voldaan wordt aan die 40 meter regel is sprake van een ontoelaatbare nadelige beïnvloeding van de woon- en leefsituatie en kan er dus geen vergunning worden verleend.
De “40 meter regel” houdt in dat het pand waarvoor vergunning wordt aangevraagd niet geheel of gedeeltelijk valt binnen, of wordt geraakt door, een straal van 40 meter gemeten vanuit de buitengevel van een bestaand kamersgewijs bewoond pand en/of een Logiesverblijf/Inrichting voor nachtverblijf. Hierbij worden ook panden betrokken waarvoor al eerder een aanvraag is ingediend die nog in behandeling is.
Op deze manier moet het gebied binnen een straal van 40 meter rond een bestaand kamersgewijs bewoond pand en/of een verblijf voor logies/nachtverblijf, beschermd worden tegen nieuwe initiatieven van kamerbewoning of een logies/nachtverblijf. Daarmee wordt cumulatie van kamerbewoning en logies/nachtverblijf voorkomen.
Artikel 4 lid 1 regelt dat de geluidsvoorzieningen moeten worden aangebracht voordat tot kamersgewijze verhuur wordt overgegaan en dat deze voorzieningen ook in stand moeten blijven. Het is denkbaar dat deze eis bij al bestaande voorzieningen wordt opgelegd.
Artikel 4 lid 2 het in lid 2 genoemde huishoudelijk reglement bestaat tenminste uit regels over het zorgvuldig gebruiken van de woonruimte en hoe bewoners rekening met elkaar en omwonenden moeten houden. Het gaat in de regels om uitleg over het tegengaan van geluid- of geurhinder, hinder van dieren, hinder van bezoekers of personen die tijdelijk in een woning of op een erf aanwezig zijn, overlast door vervuiling of verwaarlozing van een woning of een erf en intimidatie van derden vanuit een woning of een erf.
Artikel 4 lid 3. Alle in het Bouwbesluit (en na invoering van de Omgevingswet per 01-01-2024 in het Besluit bouwwerken leefomgeving Bbl) genoemde voorschriften zijn rechtstreeks werkend. Bij in gebruik name van het kamerverhuurbedrijf moet aan alle regels zoals bijvoorbeeld brandveiligheid en ventilatie worden voldaan. De gemeente kan hierop inspecties uitvoeren en indien nodig handhavend optreden.
Artikel 5 Inhoud van de vergunning
De vergunning bevat in ieder geval de termijn waarbinnen van de vergunning gebruik moet worden gemaakt en het aantal onzelfstandige woonruimten dat mag worden gecreëerd, met daarbij het aantal slaapplaatsen per woonruimte;
Artikel 6 Gebondenheid van de vergunning
De vergunning is persoons- en object gebonden en de vergunning is niet overdraagbaar.
Artikel 7 De tijdsduur van de vergunning
De vergunning geldt voor onbepaalde tijd.
Artikel 8 bevat de hardheidsclausule en geeft het college de mogelijkheid om van de regels af te wijken als daar een gegronde reden toe is.
Artikel 9 geeft de ingangsdatum van de beleidsregels aan en de naam van de beleidsregels.